전세권설정 방법과 비용 알아보기

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전세권설정 방법과 비용 알아보기

에스삼하나삼둘 2021. 1. 21. 00:13

전세 또는 월세로 집을 얻는 경우 보증금이라는 목돈이 들어가게 됩니다.

목돈이 들어가는 만큼 전세계약(월세계약)이 끝나면 바로 돌려받을 수 있을지 걱정이 됩니다.

그래서 전세, 월세 보증금을 보호하기 위한 방법을 알아보겠습니다.

3가지 방법이 있는데요.

확정일자, 전세권설정, 전세보증 보험이 있습니다.

전세보증 보험은 임대인에게 직접 받는 것이 아니라

제3의 보증기관에게 전세, 월세 보증금을 보장받는 것입니다.

전세, 월세 보증금 보호방법

① 확정일자 ②전세권 설정 ③전세보증 보험

전세권 설정이란?

임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것.

반드시 등기를 해야만 효력이 발생한다. 또 임차인은 임대인의 동의 없이 강제로 전세권을 설정할 수 없다.

임차인의 입장에서 전세권 설정은 '확정일자'와 '입주 및 전입신고'의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖는다.

확정일자란 그 날짜에 임대차 계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위해 공신력 있는 기관이 계약서에 확인도장을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말한다. 전세권을 설정한 임차인은 임대인의 동의없이 전세권을 양도하거나 전전세를 할 수 있다.

반면, 단순히 확정일자만 받은 경우에는 양도나 전전세에 있어 반드시 임대인의 동의를 얻어야 한다. 전세권 설정은 임대인의 협력 없이는 불가능하며 확정일자를 받는 것보다 많은 비용이 든다. 그러나 확정일자는 동사무소 등에서 저렴한 비용으로 계약서만 있으면 임대인의 동의없이 간편하게 받을 수 있다. 또 확정일자가 주택임대차보호법상의 보호를 받으려면 날짜를 받는 것 외 전입신고와 실제 거주가 그 요건이지만, 전세권은 등기만 설정해 두면 당연히 순위를 보호받는다. 한편 계약기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 등을 제기해 승소판결을 받아 강제집행을 신청해야 하지만, 전세권 설정 등기를 한 임차인은 판결절차 없이도 직접 경매를 신청할 수 있다. [네이버 지식백과] (시사경제용어사전, 2017. 11., 기획재정부)

전세권 설정
임대인 동의 여부	임대인의 동의가 필요함 * 전세권 설정보다 먼저 경료된 압류권자나 저당권자가 있으면 후순위가 되는 예외가 있어 전세권 설정 전 등기부등본을 발급받은 후 확인해야됨
비용	1)등록세 : 전세보증금의 0.2% 2)교육세 : 등록세의 20% 3)증 지 : 부동산 건당 15,000원 4)법무사 비용 (셀프 전세권 등기시 제외) * 전세권 설정비용 =(1)+ (2) + (3) + (4) * 2억인 집인 경우(셀프등기시 비용) 등록세(400,000), 지방교육세(80,000), 증지대(15,000) = 495,000원
경매진행	소송(판결) 없이 바료 경매신청이 가능 * 계약기간이 만료 되었음에도 보증금을 받지 못하는 경우 소송없이 진행 가능
전입신고	확정일자, 전입신고, 직접거주 하지 않아도 대항력과 확적일자의 효력까지도 발생
효력	신청 당일부터 효력이 발생
확인사항	1) 전세권 설정을 건물에만 하는 경우가 대부분이기 때문에 건물에 대해서만 배당이 가능하여, 상황에 따라서 토지부분에 대해서 전세권 설정을 같이 진행하여야 함 2) 계약 기간이 만료되고 보증금을 받으면, 설정과 마찬가지로 전세권 설정을 해지하여야 합니다.
필요한 서류	임대인 1)등기권리증(등기필증) 2)인감도장 3)임감증명서 4)주민등록초본(주소변동 포함) 5)신분증 6)위임장(대리인이 방문하는 경우) 임차인 1)임대차 계약서 2)주민등록등본(법인: 법인등기부등본) 3)신분증 4)도장 5)전세권설정 계약서 6)전세권 설정 등기 신청서